Longtemps considéré comme une alternative marginale aux espaces de travail traditionnels, le coworking connaît un essor fulgurant ces dernières années. Ce phénomène a des répercussions majeures sur le marché immobilier commercial, avec des acteurs incontournables qui s’adaptent à cette tendance et des opportunités nouvelles pour les investisseurs. Le point sur cette révolution en marche.
La montée en puissance du coworking
Le coworking se définit comme la mise à disposition d’espaces de travail partagés, où les professionnels peuvent louer des bureaux équipés et flexibles à court terme. Apparu au début des années 2000, ce concept a d’abord séduit les freelances, les entrepreneurs et les petites entreprises en quête de locaux économiques et conviviaux. Désormais, il attire également les grandes entreprises qui y voient un moyen de réduire leurs coûts immobiliers et de favoriser l’échange entre leurs salariés.
Selon une étude réalisée par l’institut Xerfi, la demande mondiale pour ces espaces collaboratifs aurait augmenté de 21 % entre 2016 et 2019. En France, on estime qu’il existe aujourd’hui plus de 1800 espaces dédiés au coworking, contre seulement 250 en 2013.
L’impact sur le marché immobilier commercial
Cette croissance rapide du coworking entraîne une transformation profonde de l’immobilier d’entreprise. Les espaces collaboratifs représentent désormais une part significative de la demande en bureaux, notamment dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Certains experts estiment que le coworking pourrait représenter jusqu’à 20 % du marché locatif tertiaire d’ici 2030.
Les acteurs traditionnels de l’immobilier commercial sont ainsi contraints de s’adapter à cette nouvelle donne. Les propriétaires et les promoteurs sont incités à repenser leurs offres pour répondre aux attentes des utilisateurs de coworking : flexibilité des baux, modularité des espaces, services associés (conciergerie, restauration…).
Par ailleurs, la montée en puissance du coworking engendre une concurrence accrue entre les opérateurs de ces espaces. Des géants internationaux comme WeWork ou Regus rivalisent avec des acteurs locaux et des initiatives plus originales, comme les tiers-lieux culturels ou les espaces dédiés aux professions spécifiques (architectes, avocats…).
Les opportunités pour les investisseurs
Dans ce contexte mouvant, le coworking offre des perspectives intéressantes pour les investisseurs immobiliers. L’acquisition de bâtiments destinés à être transformés en espaces collaboratifs peut générer des rendements attractifs, grâce aux loyers élevés perçus sur ce segment.
Cependant, l’investissement dans le coworking présente également des risques spécifiques. Les opérateurs de ces espaces sont soumis à une forte volatilité, en raison de la concurrence et des évolutions technologiques. Les investisseurs doivent donc être attentifs à la qualité des locataires et à leur capacité d’adaptation.
Les véhicules d’investissement spécialisés dans l’immobilier tertiaire, comme les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier), peuvent constituer une solution pour diversifier son portefeuille et limiter les risques liés au coworking.
Les défis à venir
Si le coworking s’impose comme une tendance majeure du marché immobilier commercial, il doit encore relever plusieurs défis pour pérenniser son développement. La crise sanitaire liée au Covid-19 a mis en lumière les limites du modèle économique de certains opérateurs, fragilisés par la baisse des locations et l’incertitude sur le retour au bureau.
D’autres questions se posent également sur le plan environnemental et social. Les espaces collaboratifs sont souvent critiqués pour leur consommation énergétique importante (chauffage, climatisation…), ainsi que pour les conditions de travail qu’ils offrent aux salariés (densité, bruit…).
Enfin, la démocratisation du télétravail pourrait avoir un impact sur la demande en espaces partagés. Si certains y voient un frein pour le coworking, d’autres estiment au contraire que cette évolution favorisera l’adoption d’espaces de travail plus flexibles et moins coûteux.
Le coworking représente une révolution pour le marché immobilier commercial, bouleversant les habitudes et les acteurs en place. Les défis à relever sont nombreux, mais les opportunités pour les investisseurs également. Le secteur devra continuer à innover et à s’adapter pour répondre aux attentes des utilisateurs et aux enjeux environnementaux et sociaux qui l’entourent.