Face à la hausse constante des loyers et aux difficultés rencontrées par les locataires pour se loger, l’encadrement des loyers est un dispositif mis en place en France afin de réguler le marché locatif. Cet article vous propose de découvrir ce mécanisme, son fonctionnement, ses avantages et ses limites.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure législative visant à limiter les augmentations de loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail d’un logement. Il a été instauré par la loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové) en 2014, sous l’impulsion de la ministre alors en charge du Logement, Cécile Duflot. Ce dispositif est applicable uniquement dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire celles où la demande locative est particulièrement forte par rapport à l’offre disponible.
Fonctionnement de l’encadrement des loyers
Pour mettre en place cet encadrement, les préfets fixent chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré. Ces montants sont calculés en fonction du type de logement, de sa localisation et de sa date de construction. Les loyers ne peuvent alors pas dépasser le loyer de référence majoré, ni être inférieurs au loyer de référence minoré.
Lorsqu’un logement est mis en location ou que son bail est renouvelé, le propriétaire doit respecter ces plafonds. Toutefois, il peut appliquer une hausse supérieure au loyer de référence majoré si son logement présente des caractéristiques particulières (balcon, terrasse, hauteur sous plafond…), mais cette majoration ne peut excéder 20% du loyer de référence.
Les zones concernées par l’encadrement des loyers
Actuellement, l’encadrement des loyers s’applique dans plusieurs villes de France : Paris, sa proche banlieue (28 communes d’Ile-de-France) et Lille. D’autres villes pourraient rejoindre ce dispositif à moyen terme, notamment Bordeaux et Lyon.
Cet encadrement a été étendu à la proche banlieue parisienne en juillet 2019 et à Lille en février 2020. Toutefois, la mise en œuvre de cette mesure a connu des difficultés juridiques, avec une annulation temporaire du dispositif à Paris et Lille en 2017 suite à un recours devant le tribunal administratif.
Les avantages de l’encadrement des loyers
L’un des principaux objectifs de l’encadrement des loyers est de lutter contre la spéculation immobilière et les abus de certains propriétaires. Il permet ainsi de protéger les locataires contre des hausses de loyer trop importantes, en particulier dans les zones où la demande est très forte.
De plus, ce dispositif favorise une meilleure transparence du marché locatif, puisque les loyers sont désormais encadrés et les locataires peuvent connaître à l’avance le montant maximum qu’ils auront à payer pour un logement donné.
Les limites de l’encadrement des loyers
Toutefois, l’encadrement des loyers présente aussi des inconvénients et fait l’objet de critiques. Certains estiment qu’il pourrait avoir un effet contre-productif en décourageant les propriétaires à louer leurs logements ou à investir dans l’immobilier, ce qui réduirait l’offre locative et accentuerait la pénurie de logements. D’autres soulignent que cette mesure ne résout pas le problème du coût élevé du foncier et de la construction, qui contribuent largement aux prix élevés des loyers.
Par ailleurs, le dispositif a montré ses limites dans son application concrète : plusieurs études ont ainsi révélé que, malgré l’encadrement, une part importante des loyers parisiens restait supérieure au plafond autorisé. Enfin, certains déplorent que l’encadrement ne s’applique qu’à certaines zones géographiques et non à l’ensemble du territoire national.
Quel bilan pour l’encadrement des loyers en France ?
S’il est encore trop tôt pour dresser un bilan définitif de l’encadrement des loyers en France, plusieurs éléments peuvent être avancés. Tout d’abord, cette mesure semble avoir eu un effet modérateur sur les hausses de loyer dans les zones concernées, même si son impact reste limité.
Ensuite, l’encadrement des loyers a permis une meilleure transparence et information des locataires sur leurs droits et le montant des loyers. Enfin, le dispositif a suscité un débat sur la question du logement en France et a contribué à mettre en lumière les difficultés rencontrées par de nombreux ménages pour se loger.
Ainsi, malgré ses limites et controverses, l’encadrement des loyers constitue une première réponse à la problématique de l’accès au logement en France. Il convient néanmoins de poursuivre et d’amplifier les efforts pour trouver des solutions durables et efficaces face à la crise du logement qui touche de nombreuses villes françaises.