Face aux risques d’impayés, les propriétaires ont le choix entre deux options pour garantir leurs revenus : l’assurance loyers impayés et la caution. Quelles sont les différences entre ces deux dispositifs et comment choisir celui qui convient le mieux à chaque situation ? Cet article vous propose une analyse complète de ces mécanismes de protection.
1. L’assurance loyers impayés : une solution payante mais efficace
L’assurance loyers impayés (ALI) est un contrat souscrit par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurances. En échange d’une cotisation mensuelle, généralement comprise entre 2% et 4% du montant du loyer charges comprises, cette assurance couvre les impayés de loyers et permet au propriétaire de percevoir une indemnité en cas de défaillance du locataire. De plus, l’ALI prend en charge les frais juridiques liés au recouvrement des sommes dues et à l’éventuelle procédure d’expulsion.
Certaines compagnies proposent également des garanties complémentaires telles que la prise en charge des dégradations locatives, la couverture des périodes de vacance locative, ou encore la garantie des loyers pendant toute la durée des travaux de remise en état du logement. Il est donc important de comparer les différentes offres du marché pour choisir celle qui correspond le mieux à ses besoins.
2. La caution : une garantie gratuite mais moins sécurisante
La caution est une personne qui s’engage à régler les loyers impayés et les charges en cas de défaillance du locataire. Généralement, il s’agit d’un proche ou d’un membre de la famille du locataire, mais il peut également s’agir d’une personne morale telle qu’un organisme tel que Visale, proposé par Action Logement. La caution doit remplir certaines conditions de solvabilité pour être acceptée par le propriétaire.
Bien que gratuite, cette solution présente plusieurs inconvénients. Tout d’abord, le recouvrement des sommes dues repose entièrement sur le propriétaire, qui doit engager lui-même les démarches auprès de la caution et éventuellement entamer une procédure judiciaire en cas de non-paiement. De plus, la caution n’est pas toujours solvable et peut se retrouver elle-même en difficulté financière, ce qui rend son engagement moins fiable que celui d’une compagnie d’assurances.
3. Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Pour faire le bon choix entre ces deux dispositifs, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs critères :
- Le niveau de protection souhaité : si le propriétaire cherche une sécurité maximale contre les impayés et préfère déléguer la gestion des litiges à une compagnie d’assurances, l’ALI apparaît comme la solution adaptée. En revanche, si le propriétaire est prêt à assumer lui-même les démarches de recouvrement et fait confiance à la solvabilité de la caution, cette option peut convenir.
- Le coût : l’ALI représente un coût mensuel pour le propriétaire, tandis que la caution est gratuite. Cependant, il faut prendre en considération les éventuels frais liés au recouvrement des impayés et aux procédures judiciaires en cas de défaillance de la caution.
- La facilité de gestion : avec une ALI, le propriétaire n’a pas à se soucier des démarches de recouvrement en cas d’impayés, ce qui peut être un gain de temps et d’énergie appréciable. En revanche, avec une caution, le propriétaire doit être prêt à s’impliquer davantage dans la gestion du litige.
4. Peut-on cumuler assurance loyers impayés et caution ?
Il est possible de cumuler ALI et caution dans certains cas spécifiques. Par exemple, si le locataire est étudiant ou apprenti, il peut bénéficier d’une caution personnelle (parents ou proches) en plus de l’ALI souscrite par le propriétaire. De même, si le locataire est bénéficiaire d’une garantie Visale proposée par Action Logement, le propriétaire peut également souscrire une ALI pour renforcer sa protection contre les impayés.
En conclusion, choisir entre assurance loyers impayés et caution dépend avant tout des attentes et des besoins du propriétaire en matière de protection contre les impayés et de gestion des litiges. Les deux solutions présentent des avantages et des inconvénients, il est donc important de bien les connaître afin de faire un choix éclairé.