Vous envisagez d’acheter un bien immobilier en indivision avec un ou plusieurs autres acquéreurs ? Cet article vous présente un guide complet sur l’achat en indivision, ses avantages, ses inconvénients et les précautions à prendre pour sécuriser votre investissement.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’achat en indivision est une solution permettant à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien immobilier, sans pour autant créer de société. Les acquéreurs deviennent ainsi indivisaires, c’est-à-dire qu’ils détiennent chacun une quote-part du bien, proportionnelle à leur apport financier respectif. Les droits et obligations des indivisaires sont régis par les articles 815 et suivants du Code civil.
Les avantages de l’achat en indivision
Acheter un bien immobilier en indivision présente plusieurs atouts :
- Il permet de mutualiser les ressources financières des différents acquéreurs, ce qui peut faciliter l’accès à la propriété ou permettre de viser un bien plus grand ou mieux situé.
- L’indivision offre une soupleslesse dans la gestion du bien. Les décisions concernant l’utilisation, l’amélioration ou la gestion locative peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis, sauf pour les actes de disposition (vente, hypothèque), qui requièrent l’unanimité.
- Les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation) et les charges courantes (taxes, entretien) sont répartis entre les indivisaires en fonction de leur quote-part respective.
Les inconvénients de l’achat en indivision
Néanmoins, l’achat en indivision présente également des inconvénients :
- L’indivisibilité du bien peut poser problème en cas de désaccord entre les indivisaires sur son usage ou sa gestion. Chaque indivisaire a un droit d’usage et de jouissance sur la totalité du bien, mais ne peut en disposer librement sans l’accord des autres.
- Le risque de saisie immobilière est accru : si l’un des indivisaires est confronté à des difficultés financières et ne peut plus assumer ses charges, le bien peut être saisi et vendu aux enchères pour rembourser ses créanciers, même si les autres acquéreurs sont à jour de leurs paiements.
- L’indivision est souvent considérée comme une situation temporaire et précaire, car elle peut être rompue à tout moment par la volonté d’un seul indivisaire, qui peut exiger le partage ou la vente du bien (article 815-9 du Code civil).
Bon à savoir : la convention d’indivision
Pour sécuriser votre achat en indivision, il est vivement recommandé de rédiger une convention d’indivision, qui permettra de déterminer les règles de fonctionnement et de gestion du bien, ainsi que les modalités de sortie de l’indivision. Cette convention, généralement rédigée par un notaire, peut notamment prévoir :
- La répartition précise des quotes-parts des indivisaires et les modalités de calcul en cas d’apports en nature ou en travaux.
- Les conditions d’utilisation et de jouissance du bien (occupation personnelle, mise en location).
- Les règles de majorité pour les décisions courantes et celles requérant l’unanimité.
- Les modalités de cession des droits indivis entre les indivisaires ou à des tiers, avec éventuellement un droit de préemption.
- Les clauses d’agrément ou d’exclusion en cas d’indivisaire indésirable.
Comparer l’achat en indivision avec d’autres formules
Selon votre situation et vos objectifs, il peut être intéressant de comparer l’achat en indivision avec d’autres formules juridiques :
- L’société civile immobilière (SCI) permet également à plusieurs personnes d’acquérir un bien immobilier conjointement, mais dans un cadre plus structuré et stable. La SCI offre une meilleure protection contre les risques liés aux dettes personnelles des associés et facilite la transmission du patrimoine. En revanche, sa création et sa gestion sont plus complexes et coûteuses qu’une simple indivision.
- Le pacte civil de solidarité (PACS) ou le mariage peuvent également offrir des avantages en termes de protection et de fiscalité pour les couples souhaitant acheter un bien immobilier ensemble. Toutefois, ces options impliquent une série d’obligations personnelles et patrimoniales qui vont au-delà de la seule acquisition immobilière.
En somme, l’achat en indivision est une solution intéressante pour acquérir un bien immobilier à plusieurs, à condition de bien préparer le projet et de sécuriser les relations entre les indivisaires grâce à une convention d’indivision. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels (notaire, avocat, conseiller en gestion de patrimoine) pour réussir votre investissement.